Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Сделка купли продажи квартиры в ипотеку

Сделка купли продажи квартиры в ипотеку

Сделка купли продажи квартиры в ипотеку

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

27 мартаПо данным независимых исследователей, средний срок по ипотечному займу в России составляет 18 лет. Но это вовсе не значит, что, однажды ввязавшись в эту авантюру, вы обязаны будете жить в приобретенной квартире, пока последний платеж не развяжет вам руки. На самом деле, и за меньший срок у вас могут произойти существенные изменения: люди женятся, рожают детей, разводятся, теряют работу, решают переехать, в общем, могут менять свою жизнь в любом направлении. И для того, чтобы ипотечная квартира не стала якорем, существует законодательная возможность продать свою кабальную недвижимость.

В статье разберем, какие существуют варианты продажи квартиры, которая находится в залоге у банка.Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка.

Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка.

(Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь — ). По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту.

Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки.

После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток. Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.У такого способа есть существенные минусы.

  1. Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.
  2. Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
  3. Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями.

В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки. Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых.

В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию.

К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.Разумеется, перед сделкой продавец должен рассказать покупателю о том, что квартира в ипотеке.

И если покупатель согласен с условиями, и имеет в наличии необходимую сумму, действовать надо так:

  1. При заключении сделки арендовать в банке две ячейки для хранения денег. В одну ячейку кладется сумма, достаточная для погашения кредита. Из этой ячейки забрать средства может только представитель банка после подписания основного договора и регистрации сделки в Росреестре. В другую ячейку кладется остаток суммы по договору. Это хранилище предназначено для продавца.
  2. Для подписания договора необходимо присутствие всех заинтересованных лиц: продавца, покупателя и представителя банковской организации. После того, как договор подписан сторонами, он сдается на регистрацию, По окончании регистрации в Росреестре при предъявлении установленного документа (например, выписка из ЕГРН), средства из ячеек передаются продавцу и банку.
  3. Обратиться в банк с информацией о продаже залоговой квартиры и получить его согласие;

Впрочем, ваш покупатель тоже может не обладать всей необходимой суммой и использовать кредитные средства для покупки квартиры. Хотя звучит сложно и путанно, но в реальности и такие сделки возможны.

При этом очень желательно, чтобы покупатель получил предварительное одобрение на получение ипотечного кредита в том же самом банке, в котором выплачивается ипотека продавца. Будучи уверенным в платежеспособности покупателя, банк скорее всего не откажет в смене кредитора.Для банка такая ситуация предпочтительнее, чем досрочное погашение кредита, ведь процент, который заемщик переплачивает за использование банковских денег, это и есть часть дохода организации.Если все стороны согласны с положением дел, происходит смена кредитора. Заключается договор цессии (договор уступки прав по кредиту), и вместе с ним – договор купли-продажи ипотечной квартиры.

В купчей обязательно указывается, что квартира с обременением.В результате покупатель получает право собственности на квартиру, обременение от банка и ипотечные платежи на несколько лет. Продавец же получает оставшуюся сумму и распоряжается ею в свое удовольствие.Внимание: дальнейшие действия с новым кредитором остаются на усмотрение банка.

Он либо переводит остаток долга на нового заемщика с теми же условиями, по которым платил предыдущий владелец недвижимости, либо заключает другой кредитный договор на новых условиях.

При этом залоговое имущество (купленная квартира) не меняется.Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом.

Собственник квартиры идет в банк, и сознается в том, что средств для исполнения своих обязательств у него нет и не предвидится.

В этом случае банк имеет право выставить квартиру на публичные торги.Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются сумасшедшие скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.Этот вариант самый плохой для собственника.

Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.Этот вариант самый плохой для собственника.

Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать быстро и дешево.

О том, какая сумма при этом достанется бывшему собственнику, банку нет никакого дела. Нередко финансовая организация еще берет процент за организацию торгов и прочие свои хлопоты. И в остатке после такого справедливого деления бывшему заемщику почти ничего не остается.А если к этому моменту накопился еще долг по ипотеке, то горе-кредитор остается еще и должен банку после продажи квартиры.

Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно.Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни.

Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают. Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита.

Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры. Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.Прежде всего, сообщите банку о своем решении.

Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника.

Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали.

Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем.

В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.Теперь, когда вы имеете представление о том, что происходит при продаже ипотечного жилья, мы предлагаем вам алгоритм действий на случай, если и у вас в этом возникла необходимость.Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека.

Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств.Шаг 2:Выставляйте квартиру на продажу. Потенциальному покупателю давайте полную информацию о статусе квартиры.Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:

  1. обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам;
  2. после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.

Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:

  1. заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.
  2. обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение.

Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную.

По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.После того, как вы приняли решение продать или купить ипотечную квартиру, будьте готовы к тому, что здесь есть несколько особенностей, отличающих такую сделку от среднестатистической работы с необремененными квартирами.

  1. В случае, если при покупке жилья использовался маткапитал или другие средства государственной поддержки, представленный алгоритм изменится с учетом количества несовершеннолетних собственников и величины площади, которая им выделена. Для этого потребуется разрешение территориальных органов опеки и попечительства.
  2. Все чаще банки отказываются от системы ячеек в пользу аккредитивных счетов. Это также удорожает стоимость обслуживания сделки.
  3. Если вы каким-то образом попытаетесь совершить сделку без согласия банка, вас ждет соразмерная ответственность. Во-первых, Росреестр гарантировано не зарегистрирует такой договора. Во-вторых, даже если вы введете в заблуждение сотрудников регистрационной службы, когда махинация вскроется (а это лишь вопрос времени) сделка будет признана недействительной, а продавец будет обязан вернуть деньги. Вернуть их назад добросовестному покупателю будет очень сложно. Даже при обращении в суд вероятность получить всю затраченную сумму полностью и сразу — крайне спорная.
  4. Если представитель банка сможет доказать, что покупатель был осведомлен о наличии залога и обязательств перед банком, но все равно стал стороной по сделке, он может нести перед законом такую же ответственность, как и продавец.
  5. Стоимость квартир в ипотеке на рынке недвижимости значительно дешевле их свободных собратьев. Скидка на них может достигать 20%. В противном случае, можно просто не найти покупателя.

Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Автор (юрист): 05.08.2021 Дата актуальности 2408 Просмотров 9 мин Время чтения При покупке квартиры в кредит важно юридически грамотно составить договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Из данной статьи вы узнаете нужно ли заключать предварительный договор, какие требования к договору купли-продажи с ипотекой, каким должно быть содержание договора и каким пунктам следуют уделить особое внимание.

Содержание При покупке квартиры в ипотеку на подготовку документов (оценка квартиры, получение одобрения банка) может уйти около месяца.

Поэтому заключение предварительного договора купли-продажи может гарантировать покупателю, что продавец намерен продать ему квартиру и согласен на ожидание. Банк обязательно потребует предъявить предварительный договор при покупке жилья на вторичном рынке.

Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре, но имеет юридическую силу с момента его подписания. В нем можно отразить подготовительные процедуры и основные условия сделки:

  1. основания права собственности продавца на квартиру;
  2. условия расторжения договора и последствия отказа сторон от подписания основного договора.
  3. права и обязанности сторон;
  4. порядок расчетов и сроки;
  5. проведение предварительной оценки квартиры (потребуется для предоставления банку);

По желанию сторон договор можно заверить у нотариуса, что даст участникам сделки дополнительные гарантии того, что документ составлен правильно и сделка безопасна.

Подписанный сторонами договор вместе с остальными документами предъявляется в кредитную организацию для одобрения заявки на ипотеку. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку: Если предварительный договор был составлен правильно, то практически все его условия перетекают в основной договор.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку: Если предварительный договор был составлен правильно, то практически все его условия перетекают в основной договор. Он является основным документом, подтверждающим заключение сделки между сторонами.

Перед его подписанием между покупателем и банком заключается ипотечный договор.

Чтобы договор купли-продажи считался действительным он должен быть составлен в письменной форме и содержать следующие сведения ():

  1. наименование и реквизиты банка – кредитора;
  2. о размере платежей, сроках и порядке выплат ();
  3. информацию о документах, подтверждающих право собственности продавца;
  4. информацию о лицах, сохраняющих право пользования жильем ();
  5. подписи сторон.
  6. данные об объекте недвижимости ();
  7. о цене продаваемого объекта ();

Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо с привлечением юриста, но все условия договора должны быть согласованы между продавцом и покупателем.

Нотариальное удостоверение договора остается на усмотрение сторон (кроме обязательных случаев, предусмотренных законодательством — долевая собственность, участие несовершеннолетних). Некоторые кредитные организации выдают свой образец договора либо дают перечень требований, которые обязательно должны быть учтены в договоре.

Возможен вариант, когда составлением договора занимаются специалисты банка.
Кроме основных условий сделки существуют нюансы, которые сторонам необходимо обсудить и зафиксировать в договоре:

  1. передача свободного от третьих лиц жилья (арендаторы либо лица, имеющие регистрацию) – когда и в какие сроки квартира будет освобождена от проживающих в ней лиц;
  2. соответствие информации в договоре и документов (о сторонах сделки, об объекте недвижимости, реквизиты кредитной организации) – должно быть тщательно проверено, во избежание проблем с регистрацией договора.
  3. дополнительные расходы (услуги нотариуса, государственные пошлины, комиссии за снятие или перевод денежных средств) – кто понесет и в каком объеме;

Все спорные моменты необходимо обсуждать и корректировать до подписания договора.

После подписания расторгнуть договор без наличия существенных оснований крайне сложно.

Жилое помещение, приобретенное в ипотеку, становится предметом залога кредитной организации в силу закона (, ). Образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств: Договор купли-продажи должен содержать в себе гарантии законности сделки. Все согласованные сторонами условия, а также его исполнение и ответственность участников сделки отражаются в данном документе.

Все согласованные сторонами условия, а также его исполнение и ответственность участников сделки отражаются в данном документе. В договоре должна быть указана информация о каждой стороне сделки:

  1. адрес фактического проживания и регистрации;
  2. дата и место рождения;
  3. полные паспортные данные;
  4. ФИО сторон;
  5. наименование организации (если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо);
  6. данные доверенного лица (если сделка совершается представителем по доверенности).

От имени несовершеннолетних или недееспособных граждан выступают их родители, опекуны, попечители.

Предметом договора является квартира, характеристики которой и должны быть отражены в данном разделе:

  1. этаж, подъезд;
  2. адрес жилого помещения;
  3. количество комнат;
  4. наименование (квартира, доля в квартире, жилой дом);
  5. площадь квартиры (общая и жилая);
  6. дополнительные технические характеристики (особенности планировки, состояние квартиры и технического оборудования) – могут быть оформлены в качестве приложения к договору.

Если квартира приобретается без отделки, то этот факт также необходимо прописать в договоре. Это даст право покупателю на получение налогового вычета на расходы по отделке приобретенного жилья. В данном пункте может быть отражено:

  1. условия и сроки передачи недвижимости покупателю, освобождение квартиры от проживающих и зарегистрированных лиц, от имущества продавца;
  2. лица, сохраняющие право пользования квартирой, основания их права.
  3. информация об отсутствии обременений, ограничений, судебных споров или притязаний третьих лиц;
  4. на основании какого документа у продавца возникло право собственности на указанное жилое помещение и перечислены все его реквизиты;

Можно также указать информацию о недостатках квартиры, неотделимых улучшениях и иных условиях в зависимости от особенностей сделки и пожелания сторон.

Стоимость квартиры должна быть обязательно указана в договоре, так как это существенное условие и без него договор будет считаться не заключенным. Порядок оплаты по договору может быть разным, в зависимости от того, какие еще средства используются при оплате квартиры:

  1. аванс или задаток – первый платеж, который осуществляется до регистрации договора в Росреестре;
  2. денежные средства банка – переводятся продавцу после регистрации договора;
  3. средства материнского капитала либо субсидии по программе – средства переводятся после регистрации договора.

Обязательно указываются суммы платежей и сроки их передачи продавцу.

При покупке квартиры в ипотеку передача средств осуществляется безналичным способом на счет продавца, в том числе первоначальный взнос. Сумма аванса или задатка может быть передана с использованием банковской ячейки или через аккредитив. Окончательный расчет продавец должен подтвердить распиской.

Данный раздел содержит информацию о банке, выдавшем ипотечный кредит и являющимся залогодержателем приобретенного имущества:

  1. местонахождение;
  2. почтовый адрес.
  3. наименование банка;
  4. банковские реквизиты;

Также в тексте должно быть указано, что права залогодержателя подтверждаются закладной.

Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации договора. При этом действует договор до момента исполнения сторонами всех прописанных в нем обязательств.

Стороны должны указать, что они осознают содержание документа, дееспособны, не имеют заболеваний, которые препятствуют им осознать суть происходящего. Кроме стандартных прав и обязанностей сторон произвести оплату, передать жилое помещение покупателю, в договоре с использованием кредитных средств также прописываются обязанности покупателя перед залогодержателем.

По такому договору покупатель обязуется:

  1. при эксплуатации квартиры не допускать ее повреждений и ставить в известность залогодержателя о возможных угрозах имуществу, изменениях и перепланировках.
  2. согласовывать с банком возможность продажи или обременений ипотечной недвижимости;
  3. застраховать квартиру, продлевать срок действия страховки до полного погашения долга по кредиту;

В зависимости от условий банка-кредитора определяется перечень прав и обязанностей покупателя. Ответственность каждой стороны за неисполнение договорных обязательств должна быть четко оговорена.

Чем подробнее будет расписан данный пункт, чем меньше рисков у продавца и покупателя потерять свое имущество. Поэтому в данном пункте можно указать следующее:

  1. условия возврата аванса или задатка при расторжении договора по вине каждой из сторон;
  2. возмещение убытков стороне, понесшей расходы при расторжении договора (оплата оценочного расчета, получение платных документов, оплата услуг нотариуса);
  3. выплата компенсации пострадавшей стороне за невыполнение другой стороной условий договора;
  4. возвращение сторонам имущества, полученного в результате заключения договора.

Перечень условий не является исчерпывающим.

Сторонам необходимо проанализировать возможные риски при расторжении договора и обезопасить себя условиями договора.

Одним из условий банка при выдаче ипотечного кредита является оценка приобретаемого имущества.

Провести такую оценку должна независимая лицензированная компания ().

Страхование приобретаемого имущества также является обязательным условием получения кредита (). Кредитная организация может также настоять на страховании жизни заемщика и его трудоспособности.

Однако этот вид страхования не относится к обязательным при ипотечном кредитовании.

Но в случае отказа заемщика от данного вида страхования банк вправе установить повышенную процентную ставку по кредиту.

Расходы по всем этим обязательствам, как правило, несет покупатель недвижимости.

Особенностью государственной регистрации квартиры, приобретенной в ипотеку, является то, что кроме перехода права собственности Росреестр также регистрирует обременение на квартиру. На регистрацию предоставляются следующие документы:

  1. документы на приобретенное жилое помещение;
  2. ипотечный договор;
  3. заявления сторон;
  4. квитанция об оплате государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
  5. договор купли-продажи по ипотеке;
  6. закладная;
  7. паспорт;

С момента государственной регистрации и фактической передачи имущества договора между продавцом и покупателем считается исполненным.

Договор между покупателем и кредитной организацией действует весь период погашения ипотечного кредита. Подведем итоги:

  • Приобретаемое по ипотечному договору жилье должно быть оценено и застраховано.
  • Квартира, приобретенная в ипотеку, становиться предметом залога у банка-кредитора.
  • Основной договор купли-продажи должен содержать в себе все существенные условия.
  • При покупке жилья в ипотеку на вторичном рынке предварительный договор должен быть обязательно.

Заключить договор купли-продажи квартиры по ипотеке и не упустить существенные моменты сложная задача.

От правильного составления договора зависит законность совершения сделки. Если у вас есть сомнения в правильности изложения договора, вы можете оставить заявку и юристы нашего сайта ответят на все ваши вопросы. Покупаю квартиру, но после подписания ипотечного договора с банком продавец отказался подписывать договор купли продажи.

Какие могут последствия и как мне дальше действовать?

Наверняка был заключен предварительный договор купли-продажи, который имеет юридическую силу, как и основной договор. Если вы не против расторгнуть договор, то рекомендуем составить соглашение о расторжении договора, указав в нем порядок и сроки возврата оплаченного вами задатка или аванса, а также возмещения Вам понесенных убытков.
Если вы не против расторгнуть договор, то рекомендуем составить соглашение о расторжении договора, указав в нем порядок и сроки возврата оплаченного вами задатка или аванса, а также возмещения Вам понесенных убытков. После этого придется решать вопрос о расторжении ипотечного и страховых договоров.

Если недвижимость приобретается в ипотеку на двоих собственников, являющихся супругами, должны ли они быть созаемщиками по ипотечному договору? Если недвижимость приобретается супругами, то в соответствии со статьей 256 ГК РФ, недвижимость считается совместно нажитым имуществом и оба супруга становятся созаемщиками. Так же супруги несут солидарную ответственность перед банком-кредитором.

Данное положение устанавливается статьей 323 ГК РФ. Здравствуйте! При покупке квартиры в ипотеку какая из сторон должна подготовить предварительный договор купли-продажи?

В банке нам поясняют, что это должен делать заемщик. Так ли это? В законодательстве нет указания на то, какая из сторон сделки должна составить предварительный договор купли продажи.

Такой договор может быть составлен любой из сторон, но условия должны быть согласованны между ними.

Также для составления договора можно воспользоваться услугами юриста.

Можно ли при покупке квартиры в ипотеку прописать какие-либо санкции к продавцу на случае расторжения договора по его инициативе? В договоре Вы можете указать пункты о возмещении убытков при нарушении продавцом условий договора. Однако все эти условия должны быть так же согласованны с продающей стороной.

Покупаю квартиру с использованием ипотечных средств.

Должен ли я в обязательном порядке застраховать свою жизнь как этого требует от меня банк? Нет, обязательным при покупке квартиры в ипотеку является только страхование самого объекта недвижимости. Поэтому от страхования жизни и трудоспособности вы можете отказаться.

Однако обращаю ваше внимание, что банк в свою очередь может увеличить вам процентную ставку по ипотеке. Такое действие банка будет правомерным.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задать вопрос юристу Наталья Михайлова 15 марта 2021 в 09:39 Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Подробная пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку

25 июняО том, какие документы нужно предоставить для банка (на примере получения ипотеки гражданам из стран СНГ, ЛНР, ДНР и Приднестровья), я уже писал в предыдущей .1) Сбор документов, согласно требованиям банка. 2) Проработка предварительных вариантов покупки квартиры, чтобы определиться с реальной стоимостью квартиры, которую вы намерены купить.3) Имея понимание, какая сумма у вас есть на первый взнос, вычисляем сумму необходимого кредита по принципу: цена квартиры минус первоначальный взнос = сумма кредита.4) Подаем заявки в несколько банков на требуемую сумму займа, исходя из п. 3.5) Получив одобрение в банке, начинаем поиск варианта.

Одобрение в банках действует 2-3 месяца, соответственно, время на поиск квартиры у вас на один месяц меньше срока одобрения банка, потому что часть времени нужно затратить на подготовку к сделке и проверку документов по выбранной квартире.6) Желательно посмотреть как можно больше вариантов квартир, чтобы сделать правильный выбор.

Есть одно золотое правило, сложившееся из моей практики: первую же сильно понравившуюся квартиру надо брать, а не искать лучше. Лучше может не попасться, а та, что вам понравилась, наверняка понравится и другим, и ее купят на следующий день, а вы будете об этом очень сильно жалеть.7) После того, как вы определились с вариантом, за нее необходимо внести аванс или задаток, чтобы продавец снял квартиру с продажи и начал готовить документы, необходимые для банка.

В договоре аванса (задатка) обязательно нужно указать, что квартира покупается с использованием ипотечных средств такого-то банка, и в случае отказа банка от кредитования данной квартиры, внесенная сумма аванса или задатка возвращается в полном объеме.8) Осуществляем проверку юридической чистоты квартиры и личности продавца, помня о том, что банк фактически не несет никакой ответственности за объект недвижимости, которую вы приобретаете (подробно об этом я уже писал ).9) Смотрим наличие перепланировок, узаконены они или нет. Если не узаконены, – есть ли реальная возможность эту перепланировку узаконить (что можно, а что нет, я уже писал и снимал ).10) Организуем оценку квартиры, обязательно привлекая для этого только аккредитованных в конкретном банке оценщиков, а не друзей, знакомых или рекомендованных оценщиков со стороны.11) После получения отчета об оценке и полной проверке по квартире подаем заявку в страховую компанию, для согласования тарифа по страхованию сделки и имущества, приобретаемого в ипотеку. Обычно банки требуют комплексное ипотечное страхование, которое включает в себя три позиции: страхование жизни и здоровья заемщика, самого объекта, титула (страхование потери права собственности).12) Отчет об оценке, все документы на квартиру, заключение страховой компании – весь этот комплект передается в банк.

После рассмотрения и одобрения объекта банк назначает дату сделки.

13) На сделке подписывается договор купли – продажи, кредитный договор с банком, оформляется страховка, производятся денежные расчеты, путем закладки денег в ячейку или с использованием аккредитива.

14) Условия доступа продавца к деньгам: при использовании ипотеки продавец всегда получает деньги после государственной регистрации перехода права по договору купли- продажи квартиры. 15) После сделки все документы, договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, документы на квартиру, сдаются на госрегистрацию в МФЦ.16) После государственной регистрации покупатель получает зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из Россресстра, что он является собственником и что квартира находится в обременении в виде ипотеки (у банка).17) После этого производятся денежные расчеты между продавцом и покупателем в полном объеме. 18) После завершения расчетов в согласованный сторонами срок квартира продается по акту приема-передачи.

Остались вопросы, нужна консультация? Писать мне лучше в Whatsapp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение.Вот еще мои статьи, которые могут вас заинтересовать: � � � � � � МОЙ КАНАЛ В |

Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом: инструкция

Приветствуем!

Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается. Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет). При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными.

В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше. Более детально о том, на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста. Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  1. поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  2. подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  3. выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  4. регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный.

Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами . За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные. Используйте наш сервис «», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  1. узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  2. определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  3. запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  4. определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  5. определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.
  6. уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат. Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  1. военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  2. ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  3. ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  4. ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка?

На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  1. размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  2. комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  3. стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  1. паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  2. документы о семейном положении,
  3. справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).
  4. документы, подтверждающие доход,

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка.

Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей. Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры. При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке.

Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  1. предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  2. документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др. В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться.

Так, необходимо собрать:

  1. технический, кадастровый паспорт,
  2. копию лицевого счета,
  3. копии паспортов продавцов,
  4. выписку из ЕГРП.
  5. правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),

Также могут запросить:

  1. справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  2. документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  3. иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка. После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы. Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры.

Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка. При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

  1. Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить.

То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др.

Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит. Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  1. Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены.

Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц. Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  1. Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли).

Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  1. Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, , рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «», «» и «» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+