Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Собственник земли не дает в аренду землю под недвижимостью

Собственник земли не дает в аренду землю под недвижимостью

Собственник земли не дает в аренду землю под недвижимостью

Аренда земли у администрации

Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года Любой гражданин имеет право взять в аренду землю, которая находится в муниципальной или федеральной собственности. При этом плата устанавливается арендодателем, то есть владельцем участка. Она зависит от региона, вида и целевого назначения надела, соответственно, может значительно варьироваться.

Рассмотрим подробнее, как арендовать землю у администрации и что для этого нужно.

Основанием является соответствующее письменное заявление заинтересованного лица. В случае, если в ходе проверки заявления и прилагаемых к нему документов должностные лица не выявят противоречий ЗК РФ и иным нормативно-правовым актам, госорган вынесет решение о выделении земельного участка.

Взять в аренду можно не любой надел. Нельзя арендовать землю:

  1. используемую для нужд Вооруженных Сил РФ;
  2. на которой расположены заповедники и национальные парки;
  3. на которой размещены военные и гражданские кладбища.
  4. используемую органами государственной власти для обеспечения их деятельности;

Кроме того, установлены ограничения на выставление земельного участка на аукцион для последующей продажи или аренды, а именно: Читайте также

  1. не определены максимально допустимые параметры строительства и реконструкции;
  2. участок предоставлен третьему лицу в постоянное бессрочное пользование;
  3. не установлена категория;
  4. участок изъят из оборота.
  5. не установлено разрешенное использование;
  6. границы подлежат уточнению;
  7. на земле находится объект незавершенного строительства;
  8. не зарегистрировано право собственности;

Предусмотрено три способа:

  1. получение земли без проведения торгов.
  2. бесплатное получение в пределах установленной законом нормы;
  3. победа на торгах;

Первый способ описан в ст. 39.5 ЗК РФ. Лицо, желающее получить надел для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обращается с письменным заявлением в администрацию того муниципального учреждения, на территории которого находится земельный участок.

К заявлению прилагается пакет документов. В установленный законом срок должностные лица рассматривают данное заявление и выносят решение о предоставлении земли или об отказе.

Второй способ регулируется ст.

39.11 ЗК РФ, а также ст. ст. 447-449 ГК РФ. Они предусматривают обязательное проведение аукциона для получения в аренду надела, находящегося в муниципальной собственности. Читайте также Во время аукциона органы местного самоуправления разыгрывают между его участниками право на аренду наделов, которые имеют кадастровый номер и целевое назначение.
Читайте также Во время аукциона органы местного самоуправления разыгрывают между его участниками право на аренду наделов, которые имеют кадастровый номер и целевое назначение. Иными словами, это готовые к использованию в определенных целях участки.

Местный орган власти устанавливает на них первоначальную цену. Для этого проводится оценка независимым оценщиком.

В таком аукционе могут принимать участие все желающие. Победителем станет тот, кто предложит максимальную цену. Основанием для проведения аукциона является письменное распоряжение органа местного самоуправления.

Оно может быть принято на основании заявления юридического или физического лица. Обратите внимание! Объединение двух земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в один лот для выставления на торги не допускается.

Арендная плата назначается пропорционально земельному налогу, который уплачивается за пользование аналогичными наделами. Подготовка земли к аукциону выглядит следующим образом:

  1. утверждают схему расположения надела;
  2. уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о проведении торгов.
  3. землю официально регистрируют;
  4. проверяют технические условия подключения коммуникаций в случае, если на земле планируется строительство жилого дома;
  5. готовят документы для постановки земельного участка на кадастровый учет;

В ряде случаев земельный участок может быть передан в аренду физическому или юридическому лицу без проведения торгов. Торги не нужны, если надел:

  1. предназначен для реализации комплексного плана освоения территории;
  2. необходим для выполнения условий международного договора;
  3. предоставляется в соответствии с указом Президента РФ или Правительства РФ;
  4. предоставляется физическому лицу или некоммерческой организации для ведения садоводства, огородничества или сельского хозяйства.
  5. необходим для размещения объектов социально-культурного назначения;

Кроме того, аукцион можно не проводить, если:

  1. у лица имеется право хозяйственного ведения или оперативного распоряжения зданием или сооружением, расположенном на земельном участке;
  2. у лица ранее была изъята земля для государственных или муниципальных нужд.
  3. существует необходимость выделения земли для создания фермерского хозяйства;
  4. на земле находятся объекты незавершенного строительства;

В каждом регионе своя система самоуправления, поэтому сложно определить единый порядок получения надела в аренду.

Последовательность действий, а также перечень инстанций будут отличаться в зависимости от местонахождения объекта недвижимости.

Заранее уточните, кто занимается этими вопросами в вашем регионе. Это может быть департамент имущественных отношений или земельных ресурсов. До начала оформления документов лицу, желающему получить земельный участок в аренду, необходимо самостоятельно найти необходимый надел и понять, свободен он или нет.

Информация о земле, которая сдается путем проведения аукциона, расположена на . Также данные можно найти на .

Обратите внимание! Если земельный участок не имеет кадастрового номера, в аренду его взять нельзя. В таком случае необходимо провести его межевание, то есть определить границы, а затем поставить на кадастровый учет.

Именно после того, как земле присвоен кадастровый номер, она становится недвижимостью в понимании закона и может быть введена в гражданский оборот, то есть сдана в аренду, продана, подарена или заложена. После оформления всех необходимых бумаг земельный участок необходимо поставить на кадастровый учет.

Этим занимается собственник надела — то есть муниципальный орган власти. Регистрировать договор аренды в Росреестре придется гражданину. Для этого необходимо собрать пакет документов:

  1. договор;
  2. паспорт;
  3. заявление;
  4. решение о предоставлении участка в аренду.

Чтобы принять участие в торгах, следует подать документы в орган государственной власти, который проводит аукцион.

Пакет бумаг зависит от оснований и способа получения земельного участка в аренду. Основным критерием, по которому определяется победитель, является цена. Перечень документов зависит от способа предоставления земли.

В любом случае необходимо подать письменное заявление в администрацию. Оно должно содержать следующую информацию:

  1. данные заявителя (фамилия, имя, отчество и адрес проживания для физического лица, наименование и адрес — для юридического лица);
  2. копию паспорта — если заявитель физическое лицо, либо копию уставных документов — если заявитель юридическое лицо;
  3. наименование органа, в который подается заявление;
  4. информацию о банковском счете заявителя на который будет возвращен задаток (если участок приобретается через торги). В таком случае заявителю также необходимо предоставить квитанцию о внесении задатка.
  5. обоснование требуемого размера надела с указанием, для чего он необходим;
  6. точное расположение земельного участка;

Если все требования соблюдены, администрация муниципального образования вынесет решение о предоставлении земельного участка в аренду.

Гражданин заключает с администрацией письменный договор, в котором подробно указываются условия, на которых сдается надел. По всем вопросам вы можете обратиться к нашим юристам, которые помогут вам собрать необходимый пакет документов и представят ваши интересы в госорганах.

Необходимость получения правовой помощи вызвана тем, что основная причина отказа — это неправильно поданные бумаги. Наши специалисты помогут вам избежать типичных ошибок и в кратчайшие сроки получить землю.

Цена арендуемого надела определяется администрацией муниципального образования на основании норм ЗК РФ и рыночных показателей. Она может существенно различаться в зависимости от региона, в котором расположен земельный участок, и от его назначения.

Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Земля под зданием: оформление отношений

А.

ВОЛКОВАВолкова А., юрист.Бывает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежат разным лицам. Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств.

Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств.

Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей.Свобода договораВ силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Однако положения о свободе договора не могут быть в полной мере применены к аренде, объектом которой является земельный участок, на котором располагается недвижимое имущество будущего арендатора.

Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования. Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости.

Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования. Этот вывод подтверждается судебной практикой.

Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 3 июля 2002 г. по делу N КГ-А40/4170-02 указал, что ограничение права собственника приватизированного объекта недвижимости на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях. Важно, что признание исключительного права лица на заключение договора аренды и соответственно признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 28 апреля 2005 г. по делу N А58-3649/04-Ф02-1775/05-С2 вынес решение об отказе в удовлетворении иска о понуждении заключить договор аренды, так как владелец киоска (истец) не смог доказать, что киоск является недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

К аналогичному выводу пришел ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 22 сентября 2003 г.

при рассмотрении дела N ФО3-А51/03-1/2193.

Арендатор земельного участка, на котором размещалось временное кафе, не вправе требовать от арендодателя перезаключения договора аренды (за исключением тех случаев, когда имеется возможность обращения с иском, связанным с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок). При этом для собственника недвижимости возникает необходимость определить правовые отношения с собственником земельного участка, вне зависимости от того, располагается ли участок на частных землях или находится в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования.

Пользование чужим имуществом (землей) без заключения какого-либо договора при определенных обстоятельствах можно квалифицировать как неосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Таким образом, заключение договора, регулирующего земельные отношения, в рассматриваемом случае является обязательным для обеих сторон.

Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.Аренда или собственность?Как правило, когда возникает вопрос об урегулировании земельных отношений, перед собственником недвижимости стоит выбор: заключать ли ему договор аренды или приобрести земельный участок в собственность. Закон по-разному подходит к определению права собственника недвижимости на заключение договора аренды или купли-продажи земельного участка, в зависимости от того, находится ли земельный участок в частной или в публичной собственности. В любом случае, если договор аренды земельного участка заключен с предыдущим собственником недвижимости, новый собственник не вправе требовать перезаключения с ним договора аренды.

Интересное решение принял ФАС Московского округа в Постановлении от 23 ноября 2001 г. по делу N КГ-А40/6720-01. Суд указал, что заключение в обязательном порядке договора аренды земельного участка, на котором расположено здание с приобретенными истцом нежилыми помещениями, из норм материального права не вытекает. Требование истца о понуждении заключить договор аренды земельного участка в судебном порядке удовлетворению не подлежит.

Продавец приобретенной истцом недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды. К истцу в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСР перешло право на аренду земельного участка в соответствующей части на условиях указанного договора, а следовательно, новый договор аренды на часть земельного участка заключаться не должен.

ВАС РФ в п. 14 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

уточнил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Если земельный участок находится у собственника недвижимости в аренде, он не вправе требовать продажи ему этого земельного участка.

Такое требование нарушало бы как правила о свободе договора (ст. 421 ГК РФ), так и нормы о содержании права собственности (ст. 209 ГК РФ). Если же договор аренды земельного участка закончился либо собственник земельного участка намеревается продать землю, то на основании п.

3 ст. 35 ЗК РФ собственник недвижимости приобретает преимущественное право заключения договора аренды или купли-продажи по правилам ст. 250 ГК РФ. Данное право не распространяется при продаже земельного участка с публичных торгов. При этом собственник земельного участка должен уведомить собственника недвижимости о своем намерении заключить договор аренды или же купли-продажи земельного участка с указанием цены и других условий договора.

При заключении договора с нарушением его преимущественного права собственник недвижимости может в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей стороны договора (арендатора, покупателя). В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. При толковании ст.

36 ЗК РФ судебная практика уверенно проводит линию, согласно которой единожды выбранное право в дальнейшем изменить нельзя.

Если заключен договор аренды земельного участка, собственник недвижимости, расположенной на этом земельном участке, не вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи данного земельного участка, то есть единожды выбранное право, как правило, изменить уже нельзя. Принимая подобное решение, ФАС Московского округа в своем Постановлении от 30 ноября 2004 г. по делу N КГ-А41/10911-04-П ссылается на то, что исключительное право собственника недвижимости на заключение договора аренды (купли-продажи) земельного участка, на котором расположена такая недвижимость, означает, что другие лица права приватизации или приобретения права аренды этих земельных участков не имеют.

Администрация муниципального образования сообщила истцу о своем возражении относительно выкупа земельного участка, находящегося в аренде, ссылаясь на то, что право предоставления земельных участков в собственность или в аренду остается исходя из требований ЗК РФ за муниципальным образованием. Комментируя ст. 36 ЗК РФ, суд не согласился с позицией органа власти, однако указал, что договор аренды земельного участка уже заключен с заявителем. Следовательно, требование об обязании администрации муниципального образования принять решение о предоставлении его в собственность не основано на законе.

Право выбора принадлежит собственнику недвижимого имущества только тогда, когда он переоформляет свое право на землю в рамках п.

2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования. Пленум ВАС РФ в п. 4 своего Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 указал, что в тех случаях, когда при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл.

N 11 указал, что в тех случаях, когда при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ. Отказ в продаже земельного участка может считаться правомерным, только если невозможность его отчуждения основывается на законе (например, ограничением в обороте).

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 16 мая 2005 г. по делу N А11-4278/2004-К1-2/144 поддержал позицию собственника здания, который, получив право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, намеревался заключить договор купли-продажи и отказывался от предлагаемой государственным органом аренды.

ВАС РФ в п. 7 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 указывает, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п.

1 ст. 36 ЗК РФ. Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие ЗК РФ. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности, в соответствии с п.

1 ст. 36 ЗК РФ.Порядок заключения договораПоскольку заключение договора аренды является обязательным для собственника недвижимости и собственника земельного участка, порядок заключения такого договора регулируется, прежде всего, нормами ст. 445 ГК РФ. Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.

445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Оферент, не получивший ответа, вправе требовать заключения договора в судебном порядке.

Опираясь на приведенные выше нормы, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12 апреля 2005 г.

по делу N А12-34371/04-С43 отменил решение суда первой инстанции об обязании заключить договор аренды, так как в деле отсутствовали доказательства обращения истца к администрации по вопросу заключения договора аренды земельного участка, направления ей проекта договора аренды земельного участка, доказательства фактического отказа или уклонения ее от заключения договора. Иск в этой части, как указала кассационная инстанция, должен оставаться без рассмотрения согласно п. 2 ст. 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Однако ст. 445 ГК РФ не применяется, если договор аренды должен быть заключен на новый срок.

По крайней мере, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27 мая 2003 г. по делу N А55-14776/02-42 не поддержал позицию собственника земельного участка, ссылавшегося на то, что истец, в судебном порядке требующий заключения договора аренды, к нему с таким предложением не обращался.

Суд указал, что истец выкупил имущество автостоянки, поэтому имеет преимущественное право на долгосрочную аренду земельного участка, занимаемого автостоянкой.

Срок предшествующего договора истек у арендатора, и до времени рассмотрения спора ответчик не заключил с ним договор аренды на новый срок. При таких обстоятельствах собственник земельного участка признан необоснованно уклоняющимся от заключения договора аренды.Основания прекращения договораПрекращение договора аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество арендатора, возможно в случае истечения срока договора.

Необходимо учитывать, что арендатор имеет право на заключение нового договора, которое основывается не только на ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), но и на положениях ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (за исключением случаев гибели недвижимого имущества).

Если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, но срок договора аренды истек, а на земельном участке располагается лишь объект незавершенного строительства, то есть арендатор не приобрел права собственности на построенную недвижимость, нет оснований для обязания арендодателя заключить договор аренды на новый срок (конечно, в том случае, если неприменимо правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды).

Данный вывод, например, отражен в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 7 августа 2002 г. по делу N Ф04/2719-249/А81-2002. Таким образом, арендатор не вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договора аренды на новый срок для продолжения строительства.

Важно также отметить, что продажа недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который является объектом аренды, не влечет в обязательном порядке прекращение договора аренды.

Даже после отчуждения недвижимого имущества арендатор земельного участка остается обязанным по договору, а следовательно, отвечает за уплату арендных платежей и выполнение иных принятых на себя обязательств. ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 15 апреля 2005 г.

по делу N ФО3-А51/05-1/487 поддержал этот вывод, указав, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Кассационная инстанция отклонила доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик вправе не исполнять обязательства по оплате арендованного имущества, так как им произведено отчуждение объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке, поскольку действующим законодательством не установлено, что приобретатель недвижимого имущества является правопреемником арендатора по договору аренды земельного участка. Расторжение договора аренды земельного участка, арендатором по которому выступает собственник расположенной на нем недвижимости, невозможно и в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, а также в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. ст. 450, 451, 619, 620 ГК РФ).

В таких случаях в договор могут быть внесены изменения (по соглашению сторон или в судебном порядке), а сторона, ненадлежащим образом исполняющая договор, может быть привлечена к юридической ответственности. Другие основания прекращения обязательств, такие, например, как совпадение должника и кредитора в одном лице, могут применяться к договору с учетом изложенной специфики в общем порядке.

Бизнес-адвокат, 2005, N 23

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором.

Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности.

И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т.

д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца. Возникает две различные ситуации:

  • Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда.

Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод. Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  • И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект.

Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок.

Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод. Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки.

Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  • Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  1. на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.
  2. на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  3. на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам. Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора. Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги.

Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию). Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  • Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.
  • Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  • Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах.

Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета.

Неверные границы должны быть исправлены. Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки. Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  1. предназначение участка;
  2. градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя. Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т.

е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор.

Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение. Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  • Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  • Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств. Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит.

Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может.

Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации.

Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно. Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  • По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  • Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС.

При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота. Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость. В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя.

Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем.

И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так: ЗемляПлюсыМинусы в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора Размеры платы могут меняться Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель) в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой. Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Плюсануть Поделиться Отправить Класснуть Линкануть Запинить

Допустима ли аренда з/у без оформления права собственности администрацией?

Здравствуйте! Огромная просьба помочь. Арендуем з.участок у сорочинского городского округа без договорных отношений.

На данный момент готовим проект договора аренды з.у,на кад.учет поставлен з.у,однако право собственности не зарегистрировано сорочинским округом на з.у. вопрос: обязательно ли администрация сорочинского городского округа должна регистрировать право собственности или это регламентируется каким либо внутренним постановлением у них и не требует регистрации прав на з.у?

14 Марта 2018, 07:42, вопрос №1934026 Алена Владимировна, г. Оренбург

    , , , , , , , , , , , ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) 601 ответ 161 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Владивосток Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день. В данной ситуации вообще непонятно, кто является собственности данного участка, и на каком основании вы его арендуете.

Если право собственности не зарегистрировано, возможно, это не муниципальная, а федеральная собственность. Тогда сорочинская администрация вообще не вправе этим участком распоряжаться. Этот вопрос надо выяснить. Если земельный участок поставлен на кадастровый учет, в выписке должен быть указан его собственник.

И все арендные отношения должны быть оформлены только с собственником земли, либо с его представителем. 14 Марта 2018, 07:48 0 0 75 ответов 30 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Рыбинск Бесплатная оценка вашей ситуации Алена Владимировна, добрый день! Правильно ли я поняла, что земельный участок вы используете без каких-либо документов? Администрация вам просто (устно) сказала, что можно пользоваться пока?Для предоставления в аренду регистрация права собственности не требуется.

Тот факт, что земля государственная ещё не означает, что городской округ не может её предоставить вам в аренду. Согласно п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса

» Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.»

Согласно ст. 3.3. Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»«1.

Распоряжение земельными участками, указанными в настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

2. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя;федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном настоящего Федерального закона; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.»Таким образом, земельный участок в данном случае находится в неразграниченное государственной собственности.

Если он находится в границах муниципального образования (городского округа), то договор аренды должен заключаться от имени городского округа.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+